IISのリダイレクト機能を使うと、サイト全体をメンテナンス画面に切り替える、ということを実現できます。
ただし、リダイレクト設定を行っても、通信エラーが出たり、リダイレクトが無限ループしている(自分自身のフォルダにリダイレクトしている)など、リダイレクトに失敗してうまくいかないこともあります。
なので、シンプルな方法ですが、次のように設計するとうまくいきます。
・別のサイト、別のドメインにメンテナンスページを置き、そこにリダイレクトする
・コンテンツをあるフォルダに入れておき、そのフォルダにリダイレクトの設定をする。リダイレクト先は、そのフォルダの外側にあるURLに設定する。